南京珠江镇（现江浦街道）十余载的房价走势，恰似老山脚下的溪流蜿蜒前行，起伏之间始终烙印着浦口老城根脉与江北新区门户的双重底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感 。
2015年的珠江镇，是南京江北待兴的老城新核，房价处于平稳起步阶段。全年二手房均价稳定在9800元/㎡上下，月度波动仅几百元。
在南京人的认知里，这里是浦口区的政治、经济、文化、商业中心，城市界面以文德路、珠泉路为骨架逐步拓展，生活配套集中于老城核心区，海都嘉园、鼎业花苑等成熟小区与明发珠江国际等新建楼盘交相辉映，国家级江北新区于7月正式批复成立，片区发展迎来历史性机遇。
彼时珠江镇的生活配套已然成熟，文德路商圈、金浦购物中心满足日常消费，日常购物主要依赖社区商铺与老城商业街，地铁10号线已通车，连接珠江镇与河西主城，往返河西通勤需15分钟左右。
珠江镇片区核心居住人群为浦口区本地居民、河西主城外溢刚需、南京工业大学等高校教职工，生活氛围兼具老城烟火与都市便捷，老山国家森林公园与城南河风光带成为居民日常休闲的主要去处，充满历史底蕴与现代发展交融的独特气息 。
2015年珠江镇的购房群体以纯刚需与本地改善为主：预算有限的新婚青年、在河西主城工作的上班族、看中江北新区发展潜力的新南京人，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。
这一年珠江镇楼市复苏节奏平缓，中介门店数量不多，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。
2016年珠江镇房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至12500元/㎡，较上年年末上涨2700元/㎡，涨幅温和但趋势明确。
同年全国推行楼市去库存政策，南京同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需客纷纷入市。凭借江北新区规划利好、地铁10号线便捷交通，以及南京“跨江发展”战略的发展预期，珠江镇成为南京江北置业的热门选择。
片区配套迎来小幅升级，文德路沿街商铺日渐热闹，金浦购物中心业态更新，生活便利度悄然提升，跨江通勤与老城烟火气愈发浓厚。
中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近地铁的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。
2017年珠江镇房价涨势显著提速，12月均价达到17800元/㎡，同比涨幅42.4%，单平米上涨5300元，这一涨幅在当年南京江北板块内位居前列。
这一年南京全市楼市全面升温，江南主城与江北板块房价同步上涨，珠江镇作为浦口区核心，叠加教育资源升级的利好，吸引了不少重视子女教育的家庭与河西主城上班的刚需客。
片区内首次出现投资客群体，看中珠江镇的老城价值与江北新区发展潜力，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自鼓楼、秦淮的购房者，专程前来咨询珠江镇片区规划。
市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。
2018至2021年，是珠江镇房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价21300元/㎡，2019年12月24700元/㎡，2020年12月28900元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。
2020年南京房价稳步上涨，珠江镇直接受益。片区教育配套全面提档，江浦实验小学、江浦第二中学等优质教育资源扩容，新建多所幼儿园与中小学。
商业配套升级，浦口万汇城开业，珠江镇从单一老城中心，逐步转型为配套成熟的宜居新城。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。
2021年12月，珠江镇房价站上十余年来的历史顶峰，均价达32600元/㎡。一套90㎡三居室，总价从2015年的88.2万涨至293.4万，六年间总价上涨205.2万。
早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，正荣润锦城、雅居乐滨江国际等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是江浦实小学区房更是供不应求 。
卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。
房价触顶后，珠江镇楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至27900元/㎡，较2021年下跌14.4%，调整幅度明显。
房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，南京出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。
珠江镇新房供应量庞大，正荣、雅居乐、大华等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌。
片区人口增长放缓，河西主城外溢刚需减少，江北新区核心区分流客户，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。
2023年珠江镇房价继续下探，12月均价22400元/㎡，同比跌幅19.7%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。
这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价80余万才迎来意向客户。
热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。
2024年楼市调控政策逐步松绑，但珠江镇房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价18700元/㎡，跌幅16.5%，成为近几年调整幅度较大的一年。
此时购房群体彻底回归纯刚需自住，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。
中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦学区、户型、配套、地铁、老山环境，只关注房源是否适配日常居住与跨江通勤。
2025年珠江镇房价跌势大幅收窄，12月均价15600元/㎡；2026年1月均价15568元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.2%，房价正式企稳。
从2015年至2026年，十一年间每平米上涨5768元，十年总涨幅约58.9%，涨幅水平基本追平物价上涨速度。
如今的珠江镇，生活配套已全面成熟。浦口大道、文德路、珠泉路等主干道贯通全城，地铁10号线运营成熟，地铁11号线在建，公交线路四通八达，从珠江镇前往河西主城仅需8分钟，通勤时间较十年前缩短近一半，出行极为便捷。
片区内浦口万汇城、金浦购物中心、大润发等商业体云集，浦口区中心医院、江浦街道社区卫生服务中心等医疗配套一应俱全，楼下便是便利店、餐饮店，衣食住行一站式满足。
江浦实验小学、江浦第二中学等优质教育资源环绕，文化氛围直接拉满，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。
当前珠江镇不同小区房价差异悬殊，品牌次新房与老旧小区价差超两倍：正荣润锦城均价25143元/㎡，雅居乐滨江国际22800元/㎡，海都嘉园16500元/㎡，鼎业花苑约10704元/㎡，城南新村仅10500元/㎡ 。
户型分化同样明显，次新房与学区房价格更为坚挺，3室及以上户型均价超18000元/㎡，刚需两居室均价约15568元/㎡，学区刚需型需求成为价格支撑主力。
从南京整体楼市来看，珠江镇依旧是南京江北门户与浦口区核心，2026年1月南京均价17800元/㎡左右，珠江镇虽低于南京平均水平，但契合“老城底蕴、交通支撑、配套成熟、价值回归”的特征。
如今在珠江镇置业的人群，仍以刚需为主：在河西主城工作的年轻群体，看中片区跨江通勤便利。
为子女教育选择优质学区房的家庭，青睐江浦实验小学等教育资源；还有在浦口区政府周边工作的上班族，偏好片区浓厚的老城氛围与便捷生活。
中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。
昔日的珠江镇是南京江北的“老城中心”，如今已成为成熟的跨江新城。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。
片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，临近老山的小区更是拥有绝佳的山景视野，居住舒适度高。
虽处江北，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买早餐、晚上在文德路逛街的上班族与周边居民，平凡日常格外温暖。
对于珠江镇老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。
大家更在意小区环境、物业服务、老山与城南河的生态环境，在意文德路的老字号店铺、江北特色美食，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。
早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。
近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在珠江镇拥有属于自己的小家，坐拥老山盛景与便捷生活，便已心满意足。
珠江镇十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从“浦口老城”到“江北新核”，成长为配套成熟、交通便捷、商业与居住融合的现代化新城，每一步变化都真实可感。
这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。
清晨，老山脚下晨练的人群络绎不绝；傍晚，文德路商圈灯火璀璨，商场内人潮涌动；夜晚，城南河畔微风轻拂，孩童追逐嬉闹，这便是珠江镇最本真的日常。
房价的起伏，如同老山的云雾，聚散之后终归平静；而珠江镇的生活，恰似南京的鸭血粉丝汤，任凭市场潮起潮落，始终温暖踏实、满是生活滋味。
这就是南京珠江镇2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕“居住”二字，简单、纯粹、真实。
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